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剥离长租业务后,远洋集团中期业绩能否转危为安?热点

“我们没有可能找到和房地产赚钱前景相当的行业。”郁亮的这句话用在当下的长租公寓行业再合适不过。这个早已经过了风口的行业,如今不仅不能带来盈利,甚至还会拖垮上市公司业绩。

近日有市场消息传远洋集团(03377.HK,下称“远洋”)将剥离旗下长租公寓“邦舍”业务,第一财经联系远洋相关负责人,其表示目前没有更多信息回应,可关注公司近期公告内容。

针对这一事件,一位接近远洋的内部人事向第一财经表示,远洋剥离长租业务基本属实,至于该业务未来走向,“可能会以另外一种方式出现。”

剥离长租业务

从2018年初开始,长租公寓行业资金、服务、装修污染等问题频频遭受市场质疑,一直到当年8月20日,长租公寓鼎家发出通知表示因经营不善导致资金链断裂,已经停止运营,这标志着长租公寓领域第一家品牌商暴雷。此后这一行业爆雷不断,2018年以来先后有超过15家长租公寓品牌出现问题。

在品牌商之后,房企代表也纷纷加入退出行列。先是在5月13日朗诗发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓等5项业务剥离至控股集团;紧随其后,6月上旬,传出远洋也同样要剥离长租业务,但具体如何剥离,还需等远洋出具相关公告。

远洋集团从2016年开始涉足长租公寓领域。这一年是长租公寓的萌芽期,也是远洋更名并宣布多元化战略的元年。

此后三年,长租公寓经历了萌芽-爆发-暴雷三个阶段,而对于远洋来讲,其在2017年开始大力布局长租领域,当年进入包括北京、深圳、杭州、上海等7个城市,管理5000间房源;2018年远洋邦舍继续推进布局,年报显示当年共经营12个项目,但到了年底房源数却减至3452间。

收缩意味着不赚钱。对于长租的失望,远洋集团董事局主席李明在2018年业绩会上就有所显露,对于投资者追问的长租话题,李明始不正面回复,强调需关注主业。

不赚钱其实是常态,中原地产分析师卢文曦表示,如何盈利这个关键性问题始终没有解决,导致多数长租公寓处于亏损状态。“对于长租这个业态来讲,5年以上的培育期是非常有必要的,这与房企产开发是完全不同的套路。”事实上,赚惯了快钱的房企未必能适应这样的节奏。

邦舍设立之初,使用自有资金较多,然而对于这样烧钱的行业,尽快融资才是出路,2018年8月,深交所曾审批通过50亿规模的远洋“中信建投-远洋地产长租公寓1号(一-五期)资产支持专项计划”。邦舍前副总经理姚国臣曾表示,未来存量市场非常大,诞生千亿级别的企业并不难,然而经过近3年的运作,邦舍也始终未能找到有效套现机制。

业绩泥淖

远洋选择在这个时候剥离长租业务,除了与整个行业不景气有关系,还与其2018年业绩严重下滑有关。

剥离长租业务后,远洋集团中期业绩能否转危为安?

2018年报显示,当年远洋多项关键指标出现大规模下滑,营业额为414亿元,同比下滑10%;净利润46.6亿元,同比下滑25.5%;核心利润26.19亿元,同比下降35%;毛利率、净利率均有不同程度下滑,净借贷比率却上升11%至73%。营收和利润的下降,导致远洋2018年的归母净利润率继续下滑,只有8.62%,远低于行业平均值。在克而瑞销售排行榜上,远洋当年排名降至26位。在2018年中,并未找到长租公寓项目的租金收入一项。

远洋业绩出现如此明显下探,原因在于多次踏空市场节奏。2009年,远洋接连以地王价拿下北京大兴亦庄住宅地块、望京住宅地块,楼面价分别达到1.8万元/平方米和2.75万元/平方米,这两块地就是后来的亦庄远洋天著、望京远洋万和公馆。

地王到手之后,政策风向急转之下,2010年“国十条”出台,将一批高价地困死在企业手中。远洋天著和远洋万和公馆从开盘到售罄,历经7-8年时间终于消化殆尽,这两个顶豪项目把以北京为绝对主场的远洋拖进了泥潭中。

此后,远洋意识到一线城市的政策危机,开始有意寻找二三线城市的机会,从2011年开始,远洋在环渤海、东北区域囤积土地,但这些区域的溢价能力有限,未能给远洋带来有效利润空间,因此在2014年李明决定全线退出三四线城市。

这便错过了2016年开启去库存大行情。目前规模房企中,多数企业业绩增长均源于2016及2017两年的市场狂奔,而远洋在这两年对于三四线的投入极少,这也是远洋掉队的最直接动因。

此后远洋开启多元化道路,并宣布未来只会投入40%的权益资本到住宅项目上,其余的60%则分别配比在商业地产、房地产金融和物业服务和养老服务业务上。然而在调控和融资环境趋紧的当下,远洋的这种选择或多或少有些背离市场主线。

目前,远洋应该是意识到了问题所在,从2018年初开始,公司有意淡化长租公寓项目,将偏离主航道的业务剥离出来。这也是李明在业绩会上一直强调关注主业的具体表现。

然而剥离长租的方式有三大类,其一是保留原有资产,不再继续扩张;其二则是将资产全部出清,一次性回收成本;其三则是将这一部分资产转移至非上市体系,不做并表处理。卢文曦表示,“目前需要长租公寓的城市仅局限在一线城市及强二线城市,普通二线及三四线本身供应饱和,对于租赁的需求不高。”

目前,并不清楚远洋将以何种方式剥离这笔资产,以及对公司业绩带来怎样的影响。但可以确定的是,重新强调主业的远洋,正在试图找回自己在行业中应有的位置。

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