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未来十年,这类房子千万不要买热点

没有流动性的房子不要碰了,没有流动性,就没有价值。

「正文」

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黑龙江鹤岗,以收缩型城市著称。这里的房子均价不足3000元,一套房子总价最低仅为几万元,不及北上深一个卫生间。即便房价已经白菜到如此地步,竟然还是卖不出去。

2011年前后的温州,房价一度赶超北上广,然而一场民间借贷危机迅速将这个城市打回原形。

当时的温州,是炒房团最大的发源地之一。当民间借贷危机爆发,资金链断裂,所有资产价格都不足以维持,变卖房产就成为唯一的拯救之策。越是急于变卖,价格越是向下滑落,温州房价从最高点一度腰斩。

未来十年,这类房子千万不要买

当年辛辛苦苦拿到的地王,现在只能低价抛售以回笼资金。究其根本,负债高企,回款缓慢,现金流无法清偿负债,同样是流动性出了问题。

这三个案例,都指向了一个再简单不过的现实:任何资产,一旦失去了流动性,它的价值就会迅速退化。任何资产,无论当初的价格吹的有多高,只要无法兑现,最终都是废纸一张。

无论对于开发商,还是炒房团,抑或普通购房者,这个规律都适用。

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什么是流动性?简而言之,变现能力,兑付能力,持续撬动杠杆的能力,将资产变现为现金的能力。

房子失去了流动性,指的是有价无市,没有交易,任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁;指的是无人接盘,无论是对城市前景还是资产前景产生疑问,只要没有人再来接盘,那么原有的价格就难以为继。

黑龙江鹤岗是资源枯竭型城市,经济下行,收入增长缓慢,出生率下滑,人口持续外流,即便有棚改货币化的刺激,但当地的楼市仍然激不起一点涟漪。当人们对一个城市的前景产生疑问时,自然会对这个城市的所有资产都打上问号,房地产必然首当其冲。(参阅《房价跌回白菜价,这些收缩型城市要当心》)

本土刚需群体支撑不了,外来的接盘侠不看好,这里的房子就失去了的流动性。即便当初房价曾经攀上5000元的高峰,最终也会被抛回地面。

鹤岗并非极端案例,在全国,有N个如鹤岗一样的收缩型城市。经济收缩、人口外流而住房供应过剩,即便目前楼市看起来依旧火热,即便新盘的开盘热度一日甚于一日,但只要未来没人接盘,所有的价格都只是空中楼阁。(参阅《官方首提收缩型城市,这些城市要小心了》)

不过,这些上涨,只是股市里的浮盈,只是博彩里的筹码,能不能拿出来才是关键。拿不出来,没有流动性的,浮盈从头到尾就是浮盈,没有多大意义。

极端一点,如果遭遇温州式的厄运,出现踩踏事件并非不可能。

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哪些房子未来将失去流动性?

第一类是没有二手市场的区域。没有二手市场,就没有交易tao现的可能。二手市场过于羸弱,新房想要进行变现,就会存在极大困难。

符合这一特征的,一是绝大多数的县城。县城新房供应井喷,未来棚改拆建带来的新增库存又会蜂拥入市,这种地方很难产生二手房市场,有的话,也只会集中于个别区域。

二是二三线城市的远郊区。这些远郊区,既无地铁线路流经,又无政府部门迁移,更无强势产业导入,教育、医疗配套同样一塌糊涂,更无法用于出租来回笼资金,这种地方也不会有二手房市场。

第二类是非商品住宅及小众需求的房产。这包括商住公寓、小产权房、军产房、车库、非热点城市的旅居地产、缺乏更新及改造可能的老旧小区,以及部分发展正规股票配资平台家的海外房产。这类房产,凯风君在《再说一次,这几类房子千万不要碰》一文中有详细论述。

这些房子的流动性本身就不如商品住宅。在楼市上行期,这些产品还会有人追逐,如果楼市进入横盘乃至下行周期,商品住宅尚且难以维持原来的价格,遑论这些政策风险与市场风险并存的另类资产?

第三类是政策锁死的流动性。这一轮楼市调控,不再只是用限购限贷来控制供给需求,而且引入限售来控制流动性。限售从2年3年到5年不等,限售越久,房子的流动性就越弱。

在楼市上行周期,所有人都还能耐心等待。但楼市一旦出现变故,想要tao现却无法tao现,想要退场却被强行按在其中,这必然会加剧资产持有的时间成本和风险成本。如果现金流难以为继,整个资产配置都会出现危机。

显然,限售周期过长的城市,一定不要轻易炒房,现金流必须要跟上。

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所以,相比于房价,我们更应该关注的是房子的流动性。

如何判断一个城市的房子是否有流动性?这里有三个指标:

一是空置率及出租情况。空置率可通过亮灯率来观察,而出租情况则可通过租赁市场来判断。租金回报率过低的区域,甚至租都租不出去的地方,流动性必然成问题。

二是看市场真实供求规模。小产权房存在法律风险,商住公寓变现成本过高,军产房涉及的纠纷更加复杂,这些房子都相对小众,难以经受楼市周期的折腾,抗风险能力太弱,市场一旦转差,问题就会接踵而至。

三是看二手房成交情况。对于一二线城市来说,随着土地资源开发殆尽,二手房市场未来将会取代一手房市场,有天量新盘供应但无对应二手房市场的区域要谨慎。对于三四线城市来说,既有一手房市场又有相当规模二手房交易的区域是首选。

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请记住,房子是不动产,且是动辄涉及数百万乃至上千万资金的不动产,甚至是许多家庭靠六个钱包才能支撑起来的不动产,丝毫都疏忽不得。

还是那句话:未来十年,比房价和升值空间更重要的,是安全性和流动性。

原标题:如何优化配置合肥的劣质房产?

这几天在我小密圈里问的比较多的一类问题就是如何换房,通常我们换房都会从相对差的房子换到相对好的房子里去,如果从好的房产换到差的房产,基本上没人愿意去干。

我一向只站在投资角度来分析房地产,合肥房产在我眼中只有优质资产和劣质资产一说,居住质量只是反映资产优质程度的一个重要因素,不代表整体资产的质量。老破小在我眼里有可能是优质资产,而洋房别墅也可能是最**的资产。

资产质量的3个衡量指标

衡量房产优质程度只有一个显性指标,那就是升值潜力。某个范围内,比如合肥市,假如5年之后全市房产整体升值100%,其中一个房子升值了120%,跑赢了大盘,属于升值率最高的那一种类型,那么我们可以称之为优质房产。

假如一套房子仅升值了80%,那么我们可以说它是相对劣质的资产。但对于大多数的合肥房产,其升值潜力基本跟整个合肥市大盘持平,也就是都能达到100%的水平。我们要做的就是尽量优化我们的资产配置,将劣质资产置换为优质资产,将升值潜力低的房产转变为高收益的房产。

其实还有一个比较隐形的指标,那就是流动性,这也通常是人们最容易忽视的因素。我们到银行买理财,收益比较高的产品,年化能达到5.5%,而同期银行活期利息才0.35%,前者几乎是后者的近16倍。

但如果我们存了1年理财,突然发现房价大涨,想急于买房,却无法将钱提前支取出来,这就可能错过了一次年化收益高达70%的赚钱机会。所以这也是为什么现在那么多人选择货币基金的原因,在保证一定收益的基础上,还能存取自由,这就是流动性的价值。

大额资产投资兑现往往与流动性存在一定的负相关。一般来说,流动性都要以牺牲一定的收益为前提。银行定期存款提前支取就要转为活期利息,房产如果想要快速变现,价格必定低于预期,收益率必然会降低。对于一般流动性差的资产,成交周期更长,议价空间会更大。

其实伴随流动性的还有一个安全性。比如目前为数众多的P2P金融,像之前南京的钱宝网,我认为本质上类似“庞氏骗局”的金融诈骗。锁定投资者5年甚至更长的时间,承诺每年20%的利息,结果2年就跑路,致使投资者血本无归。如果资金不能保证一定流动性的话,那么安全性也会大打折扣。

一套房子动则数百万,如果不考虑流动性,不考虑安全性,空谈投资收益,那都是纸上财富,不能全面反映资产的优质程度。所以我认为,衡量资产优质程度,除了回报率外,还要兼顾流动性和安全性,流动性越好、安全性越高的资产越优质,有时后两者更重要。

影响合肥房产优质程度的几个因素

城市。在未来房地产投资中,城市因素会显得越来越重要,选对城市跟选错城市,其收益可能会有天壤之别。我在之前的文章中反复提到上位城市和下位城市的概念,一线城市和二线城市房产不同,二线省会城市跟省内其他三四线城市房产投资价值也不同(公号“小易论楼市”《全国房价上涨轮动,合肥超过了哪些城市?》)。

一般来讲,上位城市房产更为优质,因为潜在接盘的人更多,流动性和安全性更好,即使短期投资收益不高,从长期来看,也是值得持有的。尽量买入三大城市圈核心城市以及东中部省会城市房产,远离西北和东北三四线及以下城市房产(公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值?》)。

区域。众所周知,2016年合肥房价大涨,我曾在之前的文章中分析过几个区的房价涨幅,以滨湖区涨幅最高,达到近120%,远远超过平均值(83%);新站区最低,只有不到70%。滨湖区的投资收益比新站区高出50%左右,滨湖的是优质区域,新站是劣质区域。

之前我在文章《合肥未来哪些区域的房产更值得投资?》(公号“小易论楼市”)中提到过,一般来讲,最值得投资的新区应具备以下几个条件:

1、首先是合肥市重点规划,重点投入的区域。

2、区域在5年之内有相对成熟的预期,也就是能够兑现。

3、要有地铁规划,这会极大提高区域土地价值。

不管是之前的经开区和高新区,还是后来的政务区和滨湖区,都是遵循这样的套路。这些区域属于合肥的西南方位,但由于产业布局等大环境因素,合肥东北区域价值要远低于西南区域(公号“小易论楼市”《刚需能买吗?合肥瑶海新站区房价分析及购房建议》),故合肥有东贫西富南贵北贱一说。

房龄。我在之前的文章中分析过,房龄是影响合肥房产投资价值的最主要因素,当新房建成之后,由于存在自然磨损,投资价值每年会以1%-2%的速度降低(公号“小易论楼市”《合肥二手房哪些楼层最受欢迎,房价每年贬值多少?》)。

受房龄影响的还有一个是居住质量,因为住房产品基本上每十年都会更新换代一次,以前老旧多层是砖混结构,建筑质量显然不如现在高层的钢筋混凝土结构。再一个房型设计、物业管理、居住理念等等这些软性建设,都被慢慢淘汰(公号“小易论楼市”《你还在指望拆迁吗,为什么我建议你卖掉合肥的老破小?》)。

合肥目前平均房龄为10年,新房建成5年以内,投资价值最高。当房龄超过10年,其投资收益已经赶不上大盘,所以绝大部分人还是喜欢买新房,这也是为什么市中心老破小的价格比市郊新房价格还要低的原因。

学区。合肥的初中学区房,明显比周边非学区房价格高出10%-30%不等,这是学区的溢价。据我之前文章分析,合肥目前出现溢价的学区有:45中本部,42中本部,48中本部,50中东校、西校、新校,46中本部,38中本部,168玫瑰园学校(公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》)。

这里面溢价最高的是45中+南门小学的学区房,我在之前的分析里计算得出,该学区的学票价值大概为50w(公号“小易论楼市”《合肥庐阳区和北城房价分析及购房建议》),而政务区50中新校的学票价值大概在22w(公号“小易论楼市”《合肥政务区房价及奥体小学、50中新校分校学区划分分析》)。

学区不仅仅具有溢价功能,还有保值功能。当合肥的房子房龄超过10年以后,升值率基本上会逐步低于大盘,但学区房升值率并不会随房龄增长而下降,它们会同大盘一直保持同步,也就是保值,顶级学区有些时候甚至还能超过大盘。

面积。近20年来,合肥房价基本上保持着每5年翻一番的涨幅,这就导致人们收入增长速度一直赶不上房价上涨速度。因此我们会看到一种现象,过去20年里,合肥户均居住面积可能仅以每年不到1平米的速度增长,这就**增加了改善性需求的升级难度。

据我观察,合肥未来20年都会处于一个人口快速流入的态势,房价可能还会延续之前的涨势。据统计,合肥目前户均居住面积为87.2平米,如果按照每年改善1平米的速度来看,即使20年以后,合肥的主流居住面积不过在户均107平米左右。

如果房产面积越大,总价就会越高,市场上能够接受高总价的受众人群就会越少。据我之前文章分析统计(公号“小易论楼市”《在合肥200万你可以买到哪些房子?》),合肥总价超过200w房产的受众人群仅占13.2%,超过300w的仅占2.3%。面积越大,接盘的人就越少,就会导致越难出手,流动性就越差,同时议价空间大,升值空间相对比较差。

价格。价格其实跟房产的优质程度没有太大关系,跟投资价值有直接关系。市场价格低的房产必定不会太优质,但明显低于市场价格的劣质资产也未必不值得投资;品质高的优质房产,如果溢价过高,也未必值得置换。这也是我前文所讲的,合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格(公号“小易论楼市”《在合肥没有不能买的房子,只有不能买的价格》)。

一个新房如果溢价过高,比如洋房或者别墅,基本上透支了未来3-5年的升值空间,当刚需房5年之后价格翻番,洋房可能只涨了60%。这样的房产,即使居住价值再高,我认为它也是劣质房产或者**房产。

楼层。好的楼层更容易出手一些,也就是流动性更好,但是好的楼层定价也高,性价比比差一些的楼层要低一些。综合流动性和升值率,楼层其实对投资的影响并不是很大。我这里要说的是顶楼和底楼。

一般高层定价最低的是一楼,其次是顶楼,两者一般比平均价格低5%-10%左右。但是真正到二手房市场,这个价格可能被放大至10%-20%,即便如此,可能还鲜有人问津,而且议价空间很大。这就导致升值空间和流动性都很差的双输局面,所以很多人坚决不碰顶底楼。

品牌。品牌意味着住宅品质和物业价值,现在人越来越注重物业管理,好的物业对房产增值保值作用明显。据我观察,合肥全国排名前十房企的小区,其价格基本比周边其它非品牌小区高出5%-10%左右,而且成交量非常大,流动性很好。

房产类型。比如回迁房,40-50年产权不能落户的公寓,商铺,写字楼,别墅,远离城区的养老地产,旅游地产等等,这些都是比较劣质的资产,投资收益不高,流动性很差。

从劣质房产置换到优质房产

从劣质房产置换到优质房产,操作上就是卖出升值潜力小、流动性和安全性差的资产,买入升值空间更大、流动性更好的房产,本质上是一种资产的优化配置。根据资产的优质程度,我将合肥房产分为以下五个档次:

1档:优质房产。顶级学区小户型学区房,滨湖区刚需新房或者5年内次新房(公号“小易论楼市”《合肥滨湖区什么类型的房产最值得投资?》),合肥西南区域的限价新房(公号“小易论楼市”《合肥西南区域新房性价比排名》),绝版地段、高品质且溢价不高的品牌新房。

2档:良性房产。房龄在20年以内的真学区房或学区型公寓,二环以内或者附近的新房或者房龄5年以内的次新房,新区性价比高的品牌房或者地铁刚需房,各方面都非常优秀的大户型改善型二手房,市区品牌房。

3档:一般房产。市区二环内房龄5-10年的高层,房龄超过20年、拥有真学区但非顶级学区的老破房,顶级学区的老破大,市郊刚需区域面积超过140平米的新房或次新房,东北区域市郊的非地铁新房或者次新房(公号“小易论楼市”《合肥东北区新房性价比排名》),洋房。

4档:劣质房产。非学区老破多层,非学区房顶底楼,70年产权公寓,污染企业环绕的小区,市区回迁房,面积超过160平米的非品牌小区,东北区域总价较高的洋房。

5档:**房产。商铺,写字楼,40或50年产权不能落户的公寓或者住宅(公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗?合肥公寓投资的误区和建议》),别墅,郊区非学区老破回迁房,养老地产,旅游地产。

请注意,这个划分完全是从投资角度来考虑的(公号“小易论楼市”《2018年合肥购房攻略——最全新房性价比一览表》),不涉及自住因素。合肥房产投资跟自住从来都是一个难以调和的矛盾,只考虑自住,不在乎投资的同学,完全可以忽略我这篇文章。

我小密圈成员喜欢问我房产置换的问题,如何换房更划算。一般我们进行房产优化配置,至少要跨越两个档次,档次跨越越多,资产配置效率就越高。考虑到交易产生的税费损失,如果置换只提升一个档次,实无必要,除非从5档**房产置换到第4档次。

其实从劣质房产往优质房产置换的过程中,价格和难度也是逐步提高的,资金有限且没有资产配置意识的刚需,可能永远都在劣质房产区域徘徊。若干年以后你会发现,拥有优质房产的人与拥有劣质房产的人,财富差距会越来越大。

更多关于合肥楼市的原创文章,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,有关购房问题可通过公众号后台向我提问。返回搜狐,查看更多

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有一种基金叫分级基金,它们在2015年曾红极一时,但随着股市不断调整,分级基金开始走下神坛,不仅规模和净值一路走低,现如今连流动性也成了大问题,它们被称为迷你分级基金。本栏认为,迷你分级基金已经没有存在的必要,无论是清盘还是改制,都是很艰难的选择。

分级基金金融地B(150282)9月17日全日成交1手,而且是这1手就把股价拉高到涨停板,这样的走势还出现在8月10日以及很多个交易日,1手成交不是涨停就是跌停。而在9月18日,金融地B又以2手的数量以涨停开盘。值得注意的是,此前金融地B还经常连续数日没有成交,这已经显现出很大的流动性风险。

流动性风险是什么?就是投资者看到的最新价格根本没办法成交,1手金融地B的价格大约60多元,每天60多元的成交金额很难让投资者进出,持有基金的投资者如果急需用钱,想要卖出基金变现,只能到跌停板去碰运气,糟糕的是,即使是跌停板,也不一定能够卖出多少,这样的流动性不足风险,已经极大地限制了迷你分级基金的价值。

分级基金本来是好东西,但是目前投资者对它的价值并不认可,没有了投资者的充分参与,也就失去了流动性,这是非常可怕的事情,越是没有流动性,投资者就会越远离分级基金。想要让投资者重新认识分级基金的价值,估计要等到新的一轮牛市到来。

在股市持续上涨的时期,分级基金B类份额曾经红得发紫。那时候分级基金不仅成交火热,而且价格还大幅升水,投资者趋之若鹜。但现在时过境迁,分级基金B类份额成了亏损大户,投资者持有分级基金就意味着更快速度的亏损,于是大家开始摒弃分级基金。

那么,分级基金简单地进行清盘行不行?不是不行,而是不好。因为分级基金毕竟有基金契约存在,如果契约没有到期,也没有现行法律规定流动性不足或者亏损严重就需要清盘,而且由于有B类份额存在,A类份额投资者还能享受每年6%左右的稳健收益,从理论上讲,A类份额是排斥清盘分级基金的。而如果转成普通的股票型基金也不妥。因为这对分级基金将是一种灾难,A类份额不愿意承担风险,一旦转成股票型基金,它们多半要赎回份额;B类份额估计也不愿意,毕竟股价下跌的时候它们承担了全部亏损,还支付了A类份额的利息,尤其现在股市处于低位,如果转成普通股票型基金,未来股市反弹,B类份额将无法找回自己的损失。

东北楼市分化丹东领涨,鹤岗现“白菜价”个例,省会平稳

近期,鹤岗“白菜价”房引发热议,东北楼市也备受关注。新京报选取哈尔滨、沈阳、长春三个省会城市,以及丹东、鹤岗两个处于舆论中心的城市作为样本,力图客观呈现真实的东北楼市图景。

长春、沈阳两个省会城市的楼市表现有颇多相似之处:价格稳中有涨,同时作为核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力较明显,周边市县以及外地购房者人群在增加。另一个省会城市哈尔滨在今年一季度开场颇为平淡,尤其二手房市场受部分房企“涉嫌侵占挪用客户交易资金”余波影响至今。

在过去一年多,丹东楼市受外部形势利好,这座东北小城的房价涨幅多次领跑全国,而当地人薪酬水平平均3000元以上,购买力一般。同属东北非核心城市的鹤岗曾因丰富的煤炭资源而闻名,但300元一平米的个例也显示了这座资源枯竭型城市的楼市困境——一方面是棚改推进增加的新房,一方面是不断流失的人口。

300元/平米是个例昔日煤炭城市转型存挑战

位于黑龙江省东北部、小兴安岭南麓的鹤岗市曾因丰富的煤炭资源而闻名。不过,近日这个东北边陲城市鹤岗却以意外的方式上了“头条”。

近日,媒体曝出,黑龙江省鹤岗市坤德花园小区一套320平方米的二手房售价仅15.5万元的消息,让网友们惊呼鹤岗房价“白菜价”。新京报记者对坤德花园小区进行了探访发现,售价较低的均为棚改房屋,157平方米的毛坯房叫价25万元左右,同样户型带装修的叫价50万元左右。一位房主表示,该房屋为抵账房,当初开发商用毛坯房抵账59万元。“棚改房便宜,这个价买商品房是根本买不下来的。”该小区附近一房产中介表示。

不过,在土生土长的鹤岗人张丽(化名)看来,300元一平米的房子虽是个例,但并不意外。

“鹤岗的平房一棚改,就给很多楼房。但居民住不了那么多房子、房子升值空间也不大,空着也是空着,一些地理位置偏远、楼层不好的棚改房子价格甚至还没有装修费贵,很多人无奈赔钱就卖了,好楼层的房子十万八万的价格、不好楼层价格两万三万就卖了,平均下来每平米几百到一千元就给卖了。相反,地理位置不错、楼层好的棚改房也有卖到每平米三四千元的。”张丽介绍,据其了解,现在鹤岗棚改房均价在2000元左右。

鹤岗市人民政府官网2018年1月发布的信息显示,2008年开始,该市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目。

“鹤岗的低价房很大程度是因为过去几年过量棚改造成的,棚户区改造中供应了大量的远郊区房源。从目前来看,价格低的房产基本都是远郊区县的棚改房,供应量大,又没有交易量,低价在所难免。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“这几年很多鹤岗生源的大学生毕业后较少回老家工作,人口流失导致房地产的需求量有限。同时,本地老龄化严重,老年人有一套房子就够了,这也导致了鹤岗棚户区改造后空余大量的房子,鹤岗几乎成了一个‘空城’。”张丽直言。

张大伟持有类似的看法。在他看来,虽然“320平方米的二手房售价仅15.5万元”是个案,但东北部分城市的房屋均价确实远低于市场想象。“对于东北的三四线城市来说,人口外流,而且很多重工业城市、能源城市转型下,经济涨幅放缓,造成了东北三四线城市房价普遍非常低,而且没有购买力。”

而据东北证券发布的研报,类似于鹤岗市的资源枯竭型城市的人口净流出态势是不可逆的,当地房地产市场也将持续缩量。另据东北证券的统计,这样常住人口、人口密度双下滑的城市,共计18座,其中14座位于东三省,其中半数则是资源依赖型城市,面临着经济发展乏力、转型受阻的困境。

多次领涨全国3月环比再次居70城首位

与鹤岗意外上头条不同的是,丹东已习惯了上头条。

这座东北边陲的小城因靠近朝鲜,其房地产市场价格随着朝鲜局势的变化而起伏。而在过去一年多,朝鲜释放的积极信号也使得这座安静小城的房价一路高歌。

据国家统计局公布的数据,2018年4月、5月,丹东连续两个月以环比涨幅领跑全国70城市。据正规股票配资平台之声《新闻纵横》报道,2018年4月下旬以来,一度曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区,半月之内楼价出现大幅上涨,不少楼盘甚至一日两次升价,楼价接近“翻倍”。另据丹东市住建委的网签数据显示,进入2018年5月份,丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间,与4月末相比涨幅20%左右,个别江景热销楼盘涨幅30%左右。

今年以来,丹东的房价仍在不断上涨之中。“因为周边政策变化,所以丹东房价一直在上涨,过完年到现在每平米涨了500元左右。现在丹东市中心新盘房价13000元左右,丹东市内均价8400元左右。”4月16日,丹东一房产中介工作人员向新京报记者介绍,也有外地人前来投资,“都是三四套地买。”

丹东另一家房产中介的工作人员和上述中介人员说法相似。“今年房价还在涨,不过是微涨,平均一平米上涨200多元。”

国家统计局近日公布的数据显示,2019年3月丹东新建住宅价格以环比1.9%的涨幅位列全国70城首位。

“现在在丹东市内买房子,起步价最起码要8000元以上,好的楼盘都过万元了。而丹东当地的薪酬大概每月3000多元,目前这个房价普通人难以承受。当然也有便宜的房子,但不太好。”丹东当地居民徐名(化名)直言,目前丹东的房价赶得上部分二线城市了,但丹东当地居民购买力一般。

徐名去年开始计划买房,陆续关注各大楼盘信息。“在看房子的时候碰到过一些去丹东炒房的人,去年特别多,今年也有,基本上这些炒房客来了必买。不过,当地人受到收入限制,或者对丹东新区发展其实不乐观,所以投资意向不强。”

而在丹东当地另一居民李先生看来,丹东房地产市场价格的飙升和开发商蓄意炒作有关。“去年有段时间,经常有朋友让我帮着找人,说是有新楼盘开盘找些人去假装买房、登记,这样的炒作很多。”

2018年5月丹东官方发布房地产调控政策,包括两年限售、提高首付款比例、差别化贷款等措施。

而在徐名看来,丹东去年开始**一系列限购政策等,部分政策有效遏制了炒房现象。但同时他表示希望政策不能误伤刚需。

对于丹东房地产市场的未来,徐名本人持乐观的态度。“周边环境相对稳定,加上新区近两年自身发展也不错,政府也比较努力用心,配套设施建设的好且快,人口也在逐渐增多。”

价格平稳开发商“以价换量”

和丹东一样,长春的房地产市场处于上行阶段,上行周期始于2017年。

“2017年开始市场进入剧烈上涨的周期。2018年年初,长春均价在1万元左右,年底在12000元左右。”工作中经常接触购房者、开发商的长春市民程成(化名),谈起长春市场行情时表示。

而据长春一房产中介介绍,“长春较好的房子均价在17000元左右、中等以上房子价位均价在13000元、一般房子均价在10000元以上。”

长春房价上涨的主要推动力是地价的飙升。“在我的印象中,2017年之前,长春很少出现每平米4000元的土地,但在2017年下半年之后,一度有地王拿到的土地价位达到了每平米6000元。”程成说。

而在程成看来,今年一季度至今,长春的市场比较平稳,价格基本未上涨,但出现了“以价换量”的现象,成交量攀升。

“一些在长春的房企喊出了‘百亿’的目标,但长春市场容量并不大,竞争激烈,房企之间加快推盘节奏,不少房企推出促销优惠、放水让利的活动,希望通过以价换量。”程成说,大体房价并未涨,甚至还微幅的下挫,但交易量在上升。

而在上述长春房产中介看来,长春房地产市场成交量确实在上升,但主要因为刚需购买力的释放。“去年市场行情不错,积累了一些客户,所以今年至今整个市场表现不错。以我们店在高新区的两个小区为例,2018年2月、3月,两个小区的成交量总共在60套至70套。而今年3月,这两个小区单月的成交量已达到了70套。”

程成还观察到,长春当地的购买力出现了“有出有进”的现象。

“最近几年,去海南购房的东北人比较多。海南限购之后,不同的购买力投向了粤港澳大湾区、青岛、烟台、广西等地。”程成说。

而在另一方面,越来越多的人认识到核心城市的房产投资价值高于各地的市县州的投资价值。“现在越来越多的长春周边外县的人、一些各地市州的人,选择卖掉在老家的房子在长春置换一套房子。”程成说,东北地区一个不可回避的话题是,东北地区人口净流出严重。但包括长春在内的几个生活核心城市,虽然人才在流出,但人口却不是净流出。

“核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力还是很明显,未来长春的房地产市场将是惯性延续、稳中攀升的态势。”程成说。

稳中有涨外地人购房增速明显

相对来说,沈阳的房地产市场比较平稳,沈阳多位从事房地产行业人员表示,沈阳房产价格一直温和上涨。2017年开始,沈阳房地产市场价格开始上行,当时均价为每平米8000元左右,2018年均价在每平米9000多元,现在沈阳房地产均价在1万元以上,像样的房子基本上均价在每平米13000元左右。

安居客最新数据显示,4月沈阳新房成交均价每平米9315元,较3月上涨0.32%。4月二手房挂牌均价每平米9252元,较3月上涨0.83%。

从整个辽宁省来看,房地市场整体平稳。据辽宁省住建厅和省房地产行业协会近日发布的数据显示,2018年全省房地产开发投资2599.3亿元,同比增加13.5%;商品房交易面积5070万平方米,同比下降5.2%,交易519148套,同比下降6.5%;商品房交易额3836.9亿元,同比增加5.6%;交易平均价格7568元/平方米,同比增长11.3%。

不过,也有市民表示,沈阳市场较活跃,浑南区、和平区长白岛等个别学区房涨幅明显。

“沈阳房价与学区关系比较密切,学区房涨幅最明显,有的学区房近一年多涨百分之三十,而像长白岛这些热门学区房都翻番了。”沈阳市民李巍说,去年其在入手沈阳北一学区房时,该楼盘的一栋楼开盘一个小时即售罄。

前两天一个在遥远的东北不知名的小城机进入广大国人的眼帘,

鹤岗以一种异常滑稽的方式将自己送上了热搜。

320平的房子只要15万元?但这是真的,其他诸如5万10万的房子遍地都是,明明大家都被高房价折腾了那么久,你鹤岗房子出手一套就是白菜价,在你身上究竟发生了什么?

在此之前我们先了解一下鹤岗是怎么样的一个城市吧!

鹤岗市位于黑龙江省东北部,区域辽阔,自然资源十分丰富。矿产资源种类繁多,储量丰富。,已查明矿产资源20余种。

也就是说鹤岗最适合的经济是资源密集型经济咯!

鹤岗当然明白自己的优势,所以主打煤炭产业,鹤岗市以煤矿为主,在以前煤炭产业兴盛的时候鹤岗还是比较不错的。

但是所有资源型城市都面临一个问题,就是资源枯竭,这种城市必须转型,如果不转型,就会面临人口流失问题。

尤其鹤岗区位不好,煤炭储量也不高,产量在四大煤矿里排第三,拍马赶不上商丘新煤田储量。

近些年国家能源调整,产能过剩,煤不值钱了,也卖不出去了,经济呈“断崖式增长”了,就是一落千丈,小煤窑破产,矿工压资,经济一片萧条,而且城市还盲目的扩建,鹤西新城纯粹就是浪费。

2018年,鹤岗作为黑龙江经济发展垫底的三个城市之一,其经济增长为负,在经济萎靡的黑龙江都能排倒数,可想鹤岗的经济是有多差。

而自2012年下半年随着煤炭市场价格持续走低,鹤岗经济呈断崖式下降,甚至在2013年呈现负增长,增速降至-9.5%,比全省低21.8%。

2016年鹤岗经济增速为-1.2%,从人均来看,2017年鹤岗人均GDP为27658元,仍低于黑龙江全省平均水平35.2%。

目前,在鹤岗规模以上工业的18个行业中,除了煤炭开采和洗选业外,鹤岗产业仍然呈现“星星多、月亮少”的局面。更重要的是,2012年鹤岗市被***确定为资源枯竭型城市,鹤岗正在面临着资源枯竭带来的严峻考验。

答案很明显,就是人口流失。一个地方的经济发展不好是留不住人的,毕竟正规股票配资平台那么大,又不只有你一家鹤岗能生存。

鹤岗市统计局数据显示,自2012年至2017年之间的5年里,鹤岗总人口减少7.6万人,降至100.9万人。

五年才减少七万人,乍一看不是很多嘛!但这七万人的年龄都是全年龄段的吗?

显然不可能,老年人乡土情结中,一般到了一定年纪就不愿意再往外跑,尤其是小地方的人。小孩子没有自主能力,除非家长带着,不然也只能待在家里。

但统计显示,东北20-39岁人口占全国比例已从1982年的10.0%下降到2010年的8.1%。而在《黑龙江省人口迁移与人口流动研究报告》中,15-44岁的年轻劳动人口占迁出人口比例达70%。央视财经《经济信息联播》

要知道20-39岁的人口是最有活力的黄金年龄劳动力。

那人里面受过高等教育的又有多少?

2017年第三方社会调查机构麦可思研究院在京发布《2017年正规股票配资平台大学生就业报告》(就业蓝皮书)。

据报告显示,近三年来东北区域经济体的本科东北生源在本地就业的比例逐年下降。

大学生不愿回家工作!

报告指出,2014~2016届本科东北生源在本地就业的比例逐年下降,分别为49.2%、48.5%和47.5%;与全国本地区生源的本地就业比例相比,2016届本科东北生源在本地就业的占比(47.5%)低于全国平均水平(75.2%)27.7个百分点。央广网

《2015年吉林省高校毕业生就业质量报告》中的数据显示,“在已就业的吉林省生源中,出省就业的为21272人,占生源比例的27.79%,持续呈外流趋势。”澎湃

这还只是一个省份的综合数据,这样的人口流失数据具体诸如鹤岗这样的小地方将会更加极端。

尤其一个小地方一年能出多少大学生,以这样的流失率,意味着当地大学生在读完大学之后,基本上不会再回来!

而根据事实调查,也确实是这样。

在央广记者的随机采访中,80%的学生认为自己毕业之后就会离开东北,其中一半左右会去北上广深这样的大城市,另外一半会选择回到家乡。

剩下约20%考虑留下的,也以本地学生为主。前往北上广深等一线城市的比例逐年上升。

当青壮年大部分离开家乡会发生什么?

最直接的体现是人口结构的失衡!

鹤岗市统计局数据显示,2017年鹤岗总人口为100.9万人。而在这100.9万的总人口中,35岁以上人口多达70万。

其中,60岁及以上老年人口数量为22.6万人,鹤岗老年人口数量比17岁以下人口数量的2倍还要多。

而越来越多的年轻人的出走和人口出生率的下降,使鹤岗这座小城的老龄化越来越高。这样势必会加重留在当地的年轻人的负担,养老成本如此之高,也是会把留下来的人再逼走的。

根据人社部社保事业管理中心发布《正规股票配资平台社会保险年度发展报告2016》,黑龙江省城镇企业职工养老保险基金的累计结余已为“-232亿元”。黑龙江的抚养比最低,为1.3。

高昂的养老成本和亏空的社保会加重年轻人的负担,最直接的影响就体现在婚姻上。

3月19日,统计局和民政局发布数据:2018年全国结婚率创6年来新低。

东北三省的离婚/结婚比,更是占据前四名中的三个席位,离婚/结婚比都超过了50%。位居第一的黑龙江省结婚人数27万人,离婚人数达到了17万人……

结婚率和离婚率会直接影响到人口的出生率,而当地的经济水平也不可能吸引更多的人去到那里,只有无尽的人口流失。毕竟生活不能靠爱发电1嘛!

不仅如此,鹤岗城区的肆意扩张和大兴土木使得更多的资源沉积于此,随着人口的流失,势必只能吸引当地1农村户籍来到鹤岗买房。

但遗憾的是,截止2017年底,鹤岗城镇约为83%,鹤岗已经很难享受到农村人口进城落户来支撑房价的福利。

有人才有希望,孩子们才是鹤岗的未来,但鹤岗的人口出生率持续走低,人口不断流失,显然是没有希望可言的。

经济不振,人口流失,老龄化,出生率走低这是一个闭环的死循环。

那鹤岗只是个例吗?显然不太可能!

随着超级文件的**,大中城市逐渐放开落户限制,对人才的吸引力进一步加强,但这对小城市来说却是个噩梦,吸引不来人才,没有政策优势就以为经济是没有增长的空间的,城市也无未来可期。

诸如鹤岗这样的城市不会是特殊的特例,而是会在时代大趋势下,发展成为一种普遍现象。

为什么大多数人挤破了头都要往城市跑?你以为他们傻吗?大家都是聪明人,只不过没人会很你解释罢了!

所以趁着这一轮棚改的历史性机遇,尽快远离人口流出的四五线小城市,选择经济发达,人口流入的城市才是聪明的。

那些未来看不到希望的城市,房价终将走向衰落,鹤岗只是一个开始罢了!

有一种基金叫分级基金,它们在2015年曾红极一时,但随着股市不断调整,分级基金开始走下神坛,不仅规模和净值一路走低,现如今连流动性也成了大问题,它们被称为迷你分级基金。本栏认为,迷你分级基金已经没有存在的必要,无论是清盘还是改制,都是很艰难的选择。

分级基金金融地B(150282)9月17日全日成交1手,而且是这1手就把股价拉高到涨停板,这样的走势还出现在8月10日以及很多个交易日,1手成交不是涨停就是跌停。而在9月18日,金融地B又以2手的数量以涨停开盘。值得注意的是,此前金融地B还经常连续数日没有成交,这已经显现出很大的流动性风险。

流动性风险是什么?就是投资者看到的最新价格根本没办法成交,1手金融地B的价格大约60多元,每天60多元的成交金额很难让投资者进出,持有基金的投资者如果急需用钱,想要卖出基金变现,只能到跌停板去碰运气,糟糕的是,即使是跌停板,也不一定能够卖出多少,这样的流动性不足风险,已经极大地限制了迷你分级基金的价值。

分级基金本来是好东西,但是目前投资者对它的价值并不认可,没有了投资者的充分参与,也就失去了流动性,这是非常可怕的事情,越是没有流动性,投资者就会越远离分级基金。想要让投资者重新认识分级基金的价值,估计要等到新的一轮牛市到来。

在股市持续上涨的时期,分级基金B类份额曾经红得发紫。那时候分级基金不仅成交火热,而且价格还大幅升水,投资者趋之若鹜。但现在时过境迁,分级基金B类份额成了亏损大户,投资者持有分级基金就意味着更快速度的亏损,于是大家开始摒弃分级基金。

那么,分级基金简单的进行清盘行不行?不是不行,而是不好。因为分级基金毕竟有基金契约存在,如果契约没有到期,也没有现行法律规定流动性不足或者亏损严重就需要清盘,而且由于有B类份额存在,A类份额投资者还能享受每年6%左右的稳健收益,从理论上讲,A类份额是排斥清盘分级基金的。而

如果转成普通的股票型基金也不妥。因为这对分级基金将是一种灾难,A类份额不愿意承担风险,一旦转成股票型基金,它们多半要赎回份额;B类份额估计也不愿意,毕竟股价下跌的时候他们承担了全部亏损,还支付了A类份额的利息,尤其现在股市处于低位,如果转成普通股票型基金,未来股市反弹,B类份额将无法找回自己的损失。

商报评论员周科竞

作者:周科竞返回搜狐,查看更多

60年的经济周期:人生有三次财富机会

重要经济周期理论开创者是两个,第一个康波周期,实际上它是全球经济运动的决定力量,也是在座各位人生财富规划的根本理论。

我有一句名言叫“人生发财靠康波”,这句话的意思就是说,我们每个人的财富积累,一定不要以为是你多有本事,财富积累完全来源于经济周期运动的时间给你的机会。

比如过去的十年,正规股票配资平台暴富的典型是煤老板,肯定大家在心里认为煤老板肯定是不如我有本事。为什么他成为煤老板,原因就是在于天时给的机会。按照康德拉季耶夫理论来看这是大宗商品的牛市,就给煤老板人生发财的机会。

但是在座各位可不可以成为煤老板?应该今生不会看到,这是它的理论描述的。一个人的一生中所能够获得的机会,理论上来讲只有三次,如果每一个机会都没抓到,你肯定一生的财富就没有了。如果抓住其中一个机会,你就能够至少是个中产阶级。

这句话是什么意思呢?就是说我们人生的财富轨迹是有迹可循的。人生的财富轨迹就是康德拉季耶夫周期。我先给大家介绍一下康德拉季耶夫周期。

在世界经济周期运动中最长的周期是康德拉季耶夫周期,它一个循环是60年一次。大家知道60年就是一个人的自然寿命是60年,正规股票配资平台讲60甲子,循环一次就是一个康德拉季耶夫周期。它分为回升、繁荣、衰退、箫条。

未来十年注定在萧条中渡过

现在这次经历的康德拉季耶夫周期,在座各位经历的是从衰退向箫条的转换点,在座各位未来十年注定在箫条中渡过,这是康德拉季耶夫不可改变的规律。

到了2017年中期,大家就可以知道我的判断对与不对。我曾经在2007年的时候判断2008年将发生康德拉季耶夫周期衰退一次冲击,就是大家看到的次贷危机。

2014年10月份,我发表报告认为,2015年二季度发生二次冲击,二季度之后股市暴跌,人民币贬值,这些都是有规律可寻的,资产价格的运动绝不属于规律,这个都是大家可以看到的。

2017年中期,三季度之后,我们将看到正规股票配资平台和美国的资产价格全线回落,2019年出现最终低点。那个低点可能远比大家想像的低。这就是现在可以告诉大家的康波理论。

一个康波的运动是技术创新推动的,本次康波1982年开始回升,大家知道1975年到1982年是上一次康波的箫条阶段。

如果了解世界经济史应该知道,全球滞胀,美国英国做供给侧改革。我看大家很兴高采烈的谈论供给侧改革问题,供给侧改革是全球进入箫条的标志,似乎没有必要兴高采烈的,实际上真的谈到供给侧改革,一定要进入箫条的。

繁华是1991年到1994年的美国信息技术泡沫,是康波繁荣的标志,当美国的泡沫破灭之后,后面经济又增长了七八年。

所以,2008年之前是世界经济的本次康波的黄金阶段,从2004年到2015年应该是本次康波的衰退期,衰退期能看到的就是,虽然经济增长不怎么样,但我们还能够从资产价格中获得很大的意义,这个大家能够感受到。比如我们的股市、债市,2009年以来,大的角度来看都是上升趋势,都是有利可图的,这是康波中的衰退阶段。

2018年后能明白我说的话的意义

去年我有一个判断,2015年是全球经济及资产价格的重要拐点,过去6年,下半场会讲一下,过去6年投资看一个指标就是央行,美国、正规股票配资平台央行不断放水你就有钱抓,这是过去6年投资的唯一标的,就是宽松。

大家今年放水不管用了,这就是资产价格的转换点。我看去年大家讨论资产荒,资产荒就是我钱多,但是没有收益率,这是很危险的信号,这是一个转折点,转折点意味着未来四到五年的总体的资产收益率不仅不赚钱,甚至可能要亏损。

我在去年底给各个机构的建议是,要做好大幅降低资产收益率的心理预期的准备,同时要做好应对未来在2017年到2019年可能发生流动性危机的准备。

我奉劝大家,比如说如果想发债最好发五年的,2018年之后就能够感到我说的话的意义。

消灭中产阶级财富的两个方法

2015年之后,全球应该进入的康波的箫条阶段,在康波的箫条来临之前,会发生哪个现象?这个现象相信大家都看到了,我们觉得手中有很多流动性,大家这个流动性过去6年还通过炒股票赚到钱,大家2015年开始不赚钱。

怎么办?我需要为我手中的钱保值,所以,大家想了一个办法就是买进一线城市核心区域的房地产。第二个办法搞点新兴产业,很多人投了很多新三板。从我的本心出发,这两个办法都是消灭中产阶级财富的方法。

我自己投资的纪律是2014年之后第一不买房,现在是正规股票配资平台房地产周期反弹阶段,就是只有一小戳涨,所以大家看到的一定是熊市中的反弹。怎么办?卖,不应该买,炒股票的人全都理解的一个最简单的道理。所以现在应该是房地产的兑现阶段。

第二个大家追逐的新兴产业,因为我是研究长波理论的,我看的很清楚,实际上所谓的互联网+,就是本次康波的技术创新,信息技术的最后成熟阶段。

大家知道,信息技术爆发期在80年代,90年代在美国主导国的展开期。当技术从主导国传导到正规股票配资平台,正规股票配资平台是本轮康波中的追赶人,传导到正规股票配资平台扩散到生活的每一个角落,那么你们想这个技术还有什么前途可言?

一个技术当它在追赶国的渗透到达了无孔不入的时候,一定到达了它生命周期的最后阶段,这个技术后面就是一个成熟并衰落的趋势。

所以,去年我跟朋友说,2016年和2017年是新三板的兑现阶段,能不能兑现要看你的命运了,大家不要认为一定要兑现。

当大家看到这两个现象的时候,意味着康波要进入箫条期,你突然会发现,在经历一次滞胀之后,2016年到2017年是一次滞胀,一次滞胀发现你手中持有的流动性差的资产可能就没人要了。

在这个阶段之后,将进入货币消灭机制,就是这些资产的价格将下跌,这个就是康波理论告诉我们的。

每一次的康波的箫条都是一次滞胀展开,滞胀之后就是消灭通胀的阶段。所以,未来可能大家突然会觉得,手中的流动性资产不够或者没有。这也是让大家赶紧发债的原因,你可以有现金流用,甚至以现在低的价格买进资产。到2025年,都是第五次康波箫条阶段。

第四次康波的箫条在一九七几年,第三次是一九二几年,就是美国的大箫条,康波理论描述了一套世界经济的长期的运转。

40岁以上的人,第二次机会在2019年

我们作为一个人如何在这样的过程中来规划你的人生财富呢?以我的长期研究来看的话,你的人生的机会基本上由康波的运动给予的。

十年前你在中信建投证券找了一份工作不是太重要,大家十年前在中信建投证券旁边买一套房子真的很重要,因为中信建投在北京朝阳门,现在房子涨十倍,大家挣十年也挣不到。人生的财富不是靠工资,而是靠你对于资产价格的投资。

你对资产价格的投资是时间规律呢?一定是低点买进才有意义,这个时候买进房子这些没有什么意义。在一个人60岁的人生中,其中30年参与经济生活,30年中康波给予你的财富机会只有三次,不以你的主观意志为转移。

40岁以上的人,人生第一次机会在2008年,如果那时候买股票、房子,你的人生是很成功的。2008年之前的上一次人生机会1999年,40岁的人抓住那次机会的人不多,所以2008年是第一次机会。

第二次机会在2019年,最后一次在30年附近,能够抓住一次你就能够成为中产阶级,这就是人生发财靠康波的道理。

巴菲特没什么,为什么能够投资成功,原因就在于他出生在第五次康波周期的回升阶段,所以他能成功,如果现在一样不会成功。

为什么那个年代的美国会出现比尔盖茨,因为技术在那个年代展开的,现在正规股票配资平台出不了比尔盖茨,你的人生机会由康波的运动决定的,有人觉得自己很牛,很大的本事,赚很大的钱,事实上每个人都是在命之中运行。这就是我研究完经济周期以后我非常相信的一点。

最简单的就是1985年之后出生的人,现在30岁以下的人,注定你的人生机会第一次只能在2019年出现。因为买房什么都不行,这是由你的人生的财富的命运所决定的。

我的意思是说,我们在做人生财富规划的时候,一定知道每个人都是在社会的大系统中运行,社会大系统给你时间机会,你就有时间机会。这个大系统没给你机会,你在这方面再努力也是没有用的。

房地产周期20年轮回一次

一个人的人生财富有哪些?理论上只能有这么几类:第一类就是大宗商品,这个实际上大家不要小看,在60年巡回中,大宗商品是最暴利的行业。就是刚才讲的,正规股票配资平台人觉得最爆发的煤老板,原因就在此。

因为大宗商品的牛市是几十年出现一次,我们这次的大宗商品牛市是2000年到2002年,这次是康波的衰退阶段。第四次康波的衰退阶段70年代是石油危机,也是大的商品牛市,所以商品是最暴利的资产。

在座各位所经历的第五次康波,商品的牛市已经结束,以后不可能依靠商品取得暴利。2011年至少到30年,商品的走势都是熊市,所以不可能在商品方面取得大的收益的。你说能不能做空,不行!2015年之前商品可以做空,大家2016年之后不能再做空,未来商品走的是熊市。所以在座的各位的人生的最主要的资产,不管是否曾经拥有,后面不可能再有,这是第一类。

第二类资产是房地产,就是经济周期理论中的枯枿周期,房地产周期20年轮回一次,一个人当中可以碰到两次房地产周期。为什么呢?

人的一生作为群体来讲会两次买房,第一次是结婚的时候,平均27岁,第二次是二次置业,改善性需求是42岁左右。一个人的消费高峰,最高峰出现在46岁的时候,46岁之后这个人的消费就往下走,你的消费逐渐由房子这些变成医疗养老。

房子一生中大致消费两次,大概20年一次。房地产周期是20年轮回一次。正规股票配资平台本轮房地产周期1999年开启,按照房地产周期规律分为三波,第一波2000到2007年,2009年之后又涨一波,2013年、2014年一波,三波上去,全国房地产周期的高点判断是在2014年,这个是正规股票配资平台房地产周期的高点。

但是,到2015年的时候大家突然发现,房子又好卖了,2016年一线城市核心区域房地产暴涨,但这不是房地产重新开始,而是碧浪。三四线城市的房子能涨才是牛市,**股不涨,一小戳股票涨不是牛市,这是房地产周期的碧浪反弹。

所以,2017年上半年附近,正规股票配资平台的这次反弹会结束。如果你拥有一下城市的核心区域的房地产,并且不是自住房,我认为应该在未来的一年之内卖掉,这就是我对于大家的建议。

卖掉房子之后,你发现可以买到好多很便宜的资产,性价比已经发生变化,这就是房地产周期。不要以为房地产卖出去买不回来,这个世界上没有只涨不跌的东西。2019年房价会是一个低点,2017年、2018年房价是要回落的。一个房地产周期的循环就是这样,20年的循环,15年上升,5年下降,美国也是一样。

2007年美国房子开始跌,跌到2011年附近触底反弹。大家到美国买房有点不一样,我的研究主要就是全球大类资产配置,美国欧洲都研究,正规股票配资平台在世界的东半球,美国在西半球,东西半球的房地产周期起点差十点。

正规股票配资平台房地产的起点是2000年,美国是2010年,2010年之后美国出现房子的牛市,2017年是第一波的高点,如果到美国买房,也可以再等等,现在也是第一波高点。大家现在买也不会被套,因为上升期没有结束。

作为广义大众来讲,不管你的知识怎么样,你跟大妈没有区别。意思是说,这种东西跟智商没关系,这个就是你的人生的机遇就是看你能不能把握。

人的一生,房子是最核心资产,商品不一定能绑住,房子至少一辈子搞两次,这是第二类资产。

第三类资产是股票,股票不是长周期问题,随时波动,这个在我们周期中没法明确定义。

第四类资产就是艺术品市场,像古玩、翡翠这类东西,过去一些年涨的很快的,反腐之后下降厉害,这些来看就没有只涨不跌的东西,你的人生资产总会在涨涨跌跌中渡过。

保值和流动性是未来五年最核心问题

作为人生财富规划,你要明确现在这个时点应该做什么。刚才已经说了四类资产,这四类资产中如何进行波动?我的看法是,未来五年是资产的下降期,这个时候大家尽量持有流动性好的资产,而不要持有流动性不好的资产。像高位的房子就是流动性不好的资产,还有一级市场的股权也是流动性不好的资产。

为什么提新三板,因为流动性很差,想卖很难卖。在未来的投资,大家一定注意,赚钱不重要,第一目标是保值,第二是流动性。这两个是未来五年大家在投资的时候我觉得一定要非常注意的一个,应该是一个最核心的问题。

这是用康德拉季耶夫理论进行人生规划。60年运动中,会套着三个房地产周期,20年波动一次,一个房地产周期套着两个固定资产投资周期,十年波动一次。一个固定资产投资周期套着三个库存周期。

所以,你的人生就是一次康波,三次房地产周期,九次固定资产投资周期和十八次库存周期,人的一生就是这样的过程。

我在正规股票配资平台这两个周期当中是开拓者,康德拉季耶夫周期理论和库存周期理论。现在很多实业同事,制造业的价格波动最短决定周期就是库存周期。我在去年10月份写报告,认为2016年一季度正规股票配资平台经济将触底,正规股票配资平台经济的库存周期将反弹,大家看到商品价格触底反弹了,这就是用我这套理论做出来的东西,所以我最近很忙。

前两天有很多人发表与我不同的观点,周期要换面,有些人发这样的观点,实际上这些都是对我的观点的反驳,没关系,我们可以用未来的时间来看。

2017年中期之后进入中周期的最后下降阶段

今年最主要的机会在哪里?刚才已经讲了,最核心的机会就在于两个字:涨价。大家所有炒作的东西都来源于涨价,除了我刚才说的大宗商品,农产品中的鸡鸭也涨价,房子也涨价,包括最近股票炒的维生素也涨价。

过去我们是赚钱靠什么?过去三年赚钱靠炒小股票,把估值炒上去,玩虚的。2016年我的总结叫脱虚向实,就是大家发现虚的已经没法玩,到头了,这个时候发现,央行的货币政策到边际高点,货币乘数上升了,库存周期带动货币乘数上升,这时候基本逻辑就是通胀,2016年一开年,小股票下来了,大宗商品开始涨了,这是大逻辑的转换。

大家每年做投资,开年之前都要想想,这年做投资的主逻辑,过去几年炒小股票,但是未来,2016年就是炒涨价。作为个人投资来讲,还是那句话,不能买流动性差的资产。商品资源股可以,别的流动性差的资产也是不划算的。根源在于货币乘数上升,会出现通胀。

我们看去年,2015年发生了什么?股票下跌,人民币贬值,这些意味着什么?2015年是全球的中周期高点,刚才讲平均8.6年、9年一个中周期循环,在一个中周期中有三个库存周期,会出现三个高点。

一般来讲,中周期的最高点可以出现在三个高点的任何一个高点上。2015年以美国代表的全球的中周期高点,2014年12月份是美国的固定资产投资和PMI的高点,我当时就说美国经济进入最高点,后面资产价格就会有反应,大家看到2015年出现了美国股市跌了。同时在去年,我们还看到美联储加息,从2000年反危机之后第一次加息,进入了十年中周期的高点阶段,2015年到2019年就是中周期的下行期,所以这个时候,我们可以看到逻辑就发生变化。

大家一定不能再以过去的思维来判断我们未来的投资,不能认为央行又放水了所以有机会,未必是这样。我们未来的逻辑,应该全面脱虚向实。但这个脱虚向实也是短暂的,只适用于2016年,2017年中期之后会进入中周期的最后下降阶段,就是我们刚才讲的2018年、2019年要谨慎小心,这就是现在看到的这样一个大方向,大方向就是未来是下降阶段。

2017年美元指数牛市结束

黄金未来的最大机会是什么?除了是货币的矛,具有保值功能之外,还有一个巨大的机会在于2017年美元指数牛市结束,人民币加速国际化,这个时候国际货币体系将发生动荡。

所谓的国际货币体系动荡就是,以前都是以美元为主的,世界是观察美元的货币政策,大家现在发现,作为世界经济体的老二正规股票配资平台开始挑战这个问题,到底正规股票配资平台在国际未来的货币体系中起到多大作为我们也不知道,取决于很多因素。

这个时候,就会出现国际货币体系动荡的问题,大家就会心里发毛,怎么办?买黄金,因为黄金毕竟是货币的矛。我觉得,未来黄金的大机会是来源于此,来源于国际货币体系的动荡。我觉得今年黄金的低点,今年的黄金低点有可能出现在二或者三季度,那个时候大家可以再买,现在应该是短期高点。

如果说我们今年的投资逻辑是这样的一套逻辑,怎么判断今年的机会呢?如果说你在今年能看到PPI、CPI上行,说明我们的经济正常运转,比如说你就做股票,买商品,正常运行,一旦看到PPI、CPI转头,甚至涨不动,这时候要小心,这可能是经济的第三库存周期高点,这个高点出现要抛掉所有的资产,只留现金和黄金等待低点的出现。

今年做投资就看CPI和PPI,如果涨得动,说明经济还OK,如果说CPI和PPI有调头往下的趋势,一定要小心了。我们今年的投资的主逻辑,不管做什么资产,投资的主逻辑都是这样,这个是我要讲的第二个问题。

第三个问题,美元作为世界货币,我们怎么判断这个问题。2011年12月,我写过一篇报告叫“美元破百冲击正规股票配资平台”。当时美元指数在72,我用康波理论推断,2011年开始美元向上运行,牛市,2017年中期美元指数到100%以上,在美元指数2017年冲破一百之后,可能会对正规股票配资平台的资产价格差距冲击。

现在来看,至少前半部分是对的,美元指数已经曾经到过一百,原因很简单,我刚才给大家讲美元指数的牛市和熊市,本质上由美国的房地产周期决定的,2010年美国启动房地产周期之后,美元指数进入牛市。

2019年是正规股票配资平台经济的最差年景

而2019年,东方国家启动房地产周期之后,繁荣从西半球到东半球,那时候美元就变成熊市,所以不是所有时间都适合换美元的。为什么呢?说起来有点玄,我刚才给大家改的四周期嵌套理论,我研究这个东西十几年,我后来发现这个东西的运行规律实际上就是天文学的规律。

以后,主宰地球的规律是太阳规律,太阳黑子周期的循环就是55年到60年最长循环,20年一个海尔循环,20年当中包含来个10年的施瓦贝循环,然后包含来个厄尔尼诺循环,所以厄尔尼诺就是经济中的库存周期。当然也许我们无法解释为什么有道理,但是一定是其中有内在的联系。

刚才讲了2019年是正规股票配资平台经济的最差年景,我刚才说的另一套理论中也是可以解释的。所以美元现在还没有到达这波牛市的高点,这波高点应该在明年中期。

明年上半年,美国也会出现滞胀,那时候美联储会连续加息,流动性会出问题,美国经济掉头往下,通胀掉头往下,就会出现经济的调整。这就是我们2017年的中期可以看到的。大家做投资只要掌握这些规律,不会犯大的错误的。

第四个关于政策,正规股票配资平台的政策肯定受到了蒙代尔三角的约束,就是汇率跟货币政策跟资本自由流动只能取其二,不能都获得。所以,自从人民币贬值之后,正规股票配资平台货币政策的宽松受到影响。现在人民币趋于稳定,货币政策又有一些空地了。

锻炼身体,2019年再回来

但是总体来讲,今年货币政策不会很宽松,这是可以看到的。根源就是我们国家对于汇率的担忧,以及对于通胀水平的担忧。讲一个我对未来的人民币汇率的看法,现在大家对人民币汇率持悲观态度,我觉得今年下半年之后,人民币汇率会升值,这是我的判断。

为什么呢?

从道理上来讲,正规股票配资平台两个国家的利益事实上是一致的,美联储加息的时候考虑正规股票配资平台怎么样,这是很诚恳的表态。你观察去年以来的汇率会发现,人民币走势是美元走势的领先指标。人民币先跌美元就跌了,现在人民币起稳美元指数就起稳了。如果判断全球开启第三库存周期美国要加息,美元要涨了,人民币也会上去。今年下半年不一定看空人民币,大家还是要好好琢磨一下。可能对于做外汇的比较重要,这是比较大的趋势。

2017年之后,可能大家觉得如果美元贬值,人民币一定贬值,我们怎么办呢?有两个办法,当你预感人民币要贬值的时候,可以做空韩元,韩国是正规股票配资平台经济的领先指标,可以做空韩元;还可以随后做空澳元,以后澳大利亚是资源国,它的货币跟着铁矿石波动的。这个就是可以对冲人民币下跌风险的办法,这就是我平时研究的东西,全球资产配置宏观对冲理论。

很多人说孩子留学到澳大利亚要不要买房,我说现在不适合,原因在于第一:现在澳元偏高,将来可以换到更多;第二澳洲现在房子贵,四五年之后肯定比现在便宜。

大家到资源国买东西,一定等到资源的最低点来买,大约在2018年或者2019年。可能在座的各位对我不太熟悉,但是二级市场对我的理论是很熟悉的。

2016年最大的投资机会是什么?就是商品价格。这个问题去年反复强调的。我觉得大家一定要明白一点,任何机会都是靠赌博的,没有确定性的机会,当你下注的时候就决定你能不能成功,一个优秀的投资人都是赌博赌出来的,这是毫无疑问的。

我跟投资经理说,当你看到所有事情确定的时候,机会不属于你了,只有不确定的时候才能得到机会,所以任何的机会都是赌博。2015年已经告诉你2016年最值得赌的是商品价格反弹,赌不赌在你,现在看来确实反弹,我刚才讲的就会按照这个走,因为最主要的信号已经出现,就是2016年的情况。

对于未来想提醒大家的一点,2018年到2019年是康波周期的黑色之年,60年当中的最差阶段,所以一定要控制2018、2019年的风险。在此之前做好充分的现金准备,现在可以发债,五年之后还有现金。

对于个人来讲,今年明年卖掉投资性房地产和新三板股权,买进黄金,休假两年,锻炼身体,2019年回来,这就是未来给大家做的人生规划。

85后的人生最大机遇即将到来

刚才主持人介绍说我曾任中信建投研究所所长,但是去年我辞职后只做首席***家,原因就是在于我觉得未来的四年,做事情的困难性比过去六年大。而且在箫条即将来临之前,一个社会必将出现分裂倾向,理论中可以看到的,所以**上出现一些倾向也是正常的。

这种情况下,你的人生只有两个选择:一个选择像我一样当个虚职,心情好出来忽悠,心情不好在家里待着,这是一种选择;另外一种选择未来一定是英雄辈出的时代,你可以成为先德或者先烈,这是可以选择的另外一个人生道路,在未来也是可以选择的。

我觉得未来四年确实是社会将发生很大的变化的时候,特别对于1985年之后的生人,确实你的人生的最大机遇即将到来。这是我对未来的看法。

具体2016年,我原来怎么判断的,第三库存周期的开启正规股票配资平台最领先,在2016年一季度,美国第三库存周期开启的时候,之前是不会加息,我觉得美国最早加息在9月份才会加息,这是可以预见的一件事情。

为什么美国也怕加息?因为美国最脆弱的也是资产价格,美国也是怕加息的。欧洲,欧洲经济周期的运动比正规股票配资平台和美国晚,现在欧洲经济周期高位稍回落的位置,欧洲的低点在今年四季度出现。

美元指数的走势应该是一二季度弱,四季度转强。这就决定了2016年正规股票配资平台经济最佳触底的时间点就在上半年,美元的压力不强,同时大宗商品的反弹就在一季度。

今年上半年是正规股票配资平台经济、股市、资产价格的最好的喘息阶段,商品涨了,股市起稳了。这个用我们这套理论是可以把握的。

今年是未来四年最好的,核心逻辑就是做通胀,炒涨价,是我们核心的逻辑。什么时候炒最好?下半年就出现滞胀,那时候买黄金了,再后面就是抛掉资产,持有现金,这就是今年的总体的逻辑。

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近期,鹤岗“白菜价”房引发热议,东北楼市也备受关注。新京报选取哈尔滨、沈阳、长春三个省会城市,以及丹东、鹤岗两个处于舆论中心的城市作为样本,力图客观呈现真实的东北楼市图景。

长春、沈阳两个省会城市的楼市表现有颇多相似之处:价格稳中有涨,同时作为核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力较明显,周边市县以及外地购房者人群在增加。另一个省会城市哈尔滨在今年一季度开场颇为平淡,尤其二手房市场受部分房企“涉嫌侵占挪用客户交易资金”余波影响至今。

在过去一年多,丹东楼市受外部形势利好,这座东北小城的房价涨幅多次领跑全国,而当地人薪酬水平平均3000元以上,购买力一般。同属东北非核心城市的鹤岗曾因丰富的煤炭资源而闻名,但300元一平米的个例也显示了这座资源枯竭型城市的楼市困境——一方面是棚改推进增加的新房,一方面是不断流失的人口。

鹤岗

300元/平米是个例昔日煤炭城市转型存挑战

位于黑龙江省东北部、小兴安岭南麓的鹤岗市曾因丰富的煤炭资源而闻名。不过,近日这个东北边陲城市鹤岗却以意外的方式上了“头条”。

近日,媒体曝出,黑龙江省鹤岗市坤德花园小区一套320平方米的二手房售价仅15.5万元的消息,让网友们惊呼鹤岗房价“白菜价”。新京报记者对坤德花园小区进行了探访发现,售价较低的均为棚改房屋,157平方米的毛坯房叫价25万元左右,同样户型带装修的叫价50万元左右。一位房主表示,该房屋为抵账房,当初开发商用毛坯房抵账59万元。“棚改房便宜,这个价买商品房是根本买不下来的。”该小区附近一房产中介表示。

不过,在土生土长的鹤岗人张丽(化名)看来,300元一平米的房子虽是个例,但并不意外。

“鹤岗的平房一棚改,就给很多楼房。但居民住不了那么多房子、房子升值空间也不大,空着也是空着,一些地理位置偏远、楼层不好的棚改房子价格甚至还没有装修费贵,很多人无奈赔钱就卖了,好楼层的房子十万八万的价格、不好楼层价格两万三万就卖了,平均下来每平米几百到一千元就给卖了。相反,地理位置不错、楼层好的棚改房也有卖到每平米三四千元的。”张丽介绍,据其了解,现在鹤岗棚改房均价在2000元左右。

鹤岗市人民政府官网2018年1月发布的信息显示,2008年开始,该市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目。

“鹤岗的低价房很大程度是因为过去几年过量棚改造成的,棚户区改造中供应了大量的远郊区房源。从目前来看,价格低的房产基本都是远郊区县的棚改房,供应量大,又没有交易量,低价在所难免。”中原地产首席分析师张大伟表示。

“这几年很多鹤岗生源的大学生毕业后较少回老家工作,人口流失导致房地产的需求量有限。同时,本地老龄化严重,老年人有一套房子就够了,这也导致了鹤岗棚户区改造后空余大量的房子,鹤岗几乎成了一个‘空城’。”张丽直言。

张大伟持有类似的看法。在他看来,虽然“320平方米的二手房售价仅15.5万元”是个案,但东北部分城市的房屋均价确实远低于市场想象。“对于东北的三四线城市来说,人口外流,而且很多重工业城市、能源城市转型下,经济涨幅放缓,造成了东北三四线城市房价普遍非常低,而且没有购买力。”

而据东北证券发布的研报,类似于鹤岗市的资源枯竭型城市的人口净流出态势是不可逆的,当地房地产市场也将持续缩量。另据东北证券的统计,这样常住人口、人口密度双下滑的城市,共计18座,其中14座位于东三省,其中半数则是资源依赖型城市,面临着经济发展乏力、转型受阻的困境。

丹东

多次领涨全国3月环比再次居70城首位

与鹤岗意外上头条不同的是,丹东已习惯了上头条。

这座东北边陲的小城因靠近朝鲜,其房地产市场价格随着朝鲜局势的变化而起伏。而在过去一年多,朝鲜释放的积极信号也使得这座安静小城的房价一路高歌。

据国家统计局公布的数据,2018年4月、5月,丹东连续两个月以环比涨幅领跑全国70城市。据正规股票配资平台之声《新闻纵横》报道,2018年4月下旬以来,一度曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区,半月之内楼价出现大幅上涨,不少楼盘甚至一日两次升价,楼价接近“翻倍”。另据丹东市住建委的网签数据显示,进入2018年5月份,丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间,与4月末相比涨幅20%左右,个别江景热销楼盘涨幅30%左右。

今年以来,丹东的房价仍在不断上涨之中。“因为周边政策变化,所以丹东房价一直在上涨,过完年到现在每平米涨了500元左右。现在丹东市中心新盘房价13000元左右,丹东市内均价8400元左右。”4月16日,丹东一房产中介工作人员向新京报记者介绍,也有外地人前来投资,“都是三四套地买。”

丹东另一家房产中介的工作人员和上述中介人员说法相似。“今年房价还在涨,不过是微涨,平均一平米上涨200多元。”

国家统计局近日公布的数据显示,2019年3月丹东新建住宅价格以环比1.9%的涨幅位列全国70城首位。

“现在在丹东市内买房子,起步价最起码要8000元以上,好的楼盘都过万元了。而丹东当地的薪酬大概每月3000多元,目前这个房价普通人难以承受。当然也有便宜的房子,但不太好。”丹东当地居民徐名(化名)直言,目前丹东的房价赶得上部分二线城市了,但丹东当地居民购买力一般。

徐名去年开始计划买房,陆续关注各大楼盘信息。“在看房子的时候碰到过一些去丹东炒房的人,去年特别多,今年也有,基本上这些炒房客来了必买。不过,当地人受到收入限制,或者对丹东新区发展其实不乐观,所以投资意向不强。”

而在丹东当地另一居民李先生看来,丹东房地产市场价格的飙升和开发商蓄意炒作有关。“去年有段时间,经常有朋友让我帮着找人,说是有新楼盘开盘找些人去假装买房、登记,这样的炒作很多。”

2018年5月丹东官方发布房地产调控政策,包括两年限售、提高首付款比例、差别化贷款等措施。

而在徐名看来,丹东去年开始**一系列限购政策等,部分政策有效遏制了炒房现象。但同时他表示希望政策不能误伤刚需。

对于丹东房地产市场的未来,徐名本人持乐观的态度。“周边环境相对稳定,加上新区近两年自身发展也不错,政府也比较努力用心,配套设施建设的好且快,人口也在逐渐增多。”

长春

价格平稳开发商“以价换量”

和丹东一样,长春的房地产市场处于上行阶段,上行周期始于2017年。

“2017年开始市场进入剧烈上涨的周期。2018年年初,长春均价在1万元左右,年底在12000元左右。”工作中经常接触购房者、开发商的长春市民程成(化名),谈起长春市场行情时表示。

而据长春一房产中介介绍,“长春较好的房子均价在17000元左右、中等以上房子价位均价在13000元、一般房子均价在10000元以上。”

长春房价上涨的主要推动力是地价的飙升。“在我的印象中,2017年之前,长春很少出现每平米4000元的土地,但在2017年下半年之后,一度有地王拿到的土地价位达到了每平米6000元。”程成说。

而在程成看来,今年一季度至今,长春的市场比较平稳,价格基本未上涨,但出现了“以价换量”的现象,成交量攀升。

“一些在长春的房企喊出了‘百亿’的目标,但长春市场容量并不大,竞争激烈,房企之间加快推盘节奏,不少房企推出促销优惠、放水让利的活动,希望通过以价换量。”程成说,大体房价并未涨,甚至还微幅的下挫,但交易量在上升。

而在上述长春房产中介看来,长春房地产市场成交量确实在上升,但主要因为刚需购买力的释放。“去年市场行情不错,积累了一些客户,所以今年至今整个市场表现不错。以我们店在高新区的两个小区为例,2018年2月、3月,两个小区的成交量总共在60套至70套。而今年3月,这两个小区单月的成交量已达到了70套。”

程成还观察到,长春当地的购买力出现了“有出有进”的现象。

“最近几年,去海南购房的东北人比较多。海南限购之后,不同的购买力投向了粤港澳大湾区、青岛、烟台、广西等地。”程成说。

而在另一方面,越来越多的人认识到核心城市的房产投资价值高于各地的市县州的投资价值。“现在越来越多的长春周边外县的人、一些各地市州的人,选择卖掉在老家的房子在长春置换一套房子。”程成说,东北地区一个不可回避的话题是,东北地区人口净流出严重。但包括长春在内的几个生活核心城市,虽然人才在流出,但人口却不是净流出。

“核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力还是很明显,未来长春的房地产市场将是惯性延续、稳中攀升的态势。”程成说。

沈阳

稳中有涨外地人购房增速明显

相对来说,沈阳的房地产市场比较平稳,沈阳多位从事房地产行业人员表示,沈阳房产价格一直温和上涨。2017年开始,沈阳房地产市场价格开始上行,当时均价为每平米8000元左右,2018年均价在每平米9000多元,现在沈阳房地产均价在1万元以上,像样的房子基本上均价在每平米13000元左右。

安居客最新数据显示,4月沈阳新房成交均价每平米9315元,较3月上涨0.32%。4月二手房挂牌均价每平米9252元,较3月上涨0.83%。

从整个辽宁省来看,房地市场整体平稳。据辽宁省住建厅和省房地产行业协会近日发布的数据显示,2018年全省房地产开发投资2599.3亿元,同比增加13.5%;商品房交易面积5070万平方米,同比下降5.2%,交易519148套,同比下降6.5%;商品房交易额3836.9亿元,同比增加5.6%;交易平均价格7568元/平方米,同比增长11.3%。

不过,也有市民表示,沈阳市场较活跃,浑南区、和平区长白岛等个别学区房涨幅明显。

“沈阳房价与学区关系比较密切,学区房涨幅最明显,有的学区房近一年多涨百分之三十,而像长白岛这些热门学区房都翻番了。”沈阳市民李巍说,去年其在入手沈阳北一学区房时,该楼盘的一栋楼开盘一个小时即售罄。

此外,一个值得关注的趋势是,有房地产中介表示,外地人在沈阳购房人数增加。

“沈阳在全国省会城市中,房价处于比较低的位置,未来市场发展空间大。不少黑龙江、吉林省的人往沈阳流入。”沈阳一房地产中介表示。

据辽宁省住建厅和省房地产行业协会发布的数据,2018年,全省商品房销售的另一个特点是,外地人在辽宁买房增速明显。其中,从各市外地人购商品住宅占比情况看,大连最高,为73.5%;其次是沈阳,为49.5%;营口第三,为21.2%。

哈尔滨

一季度开场平淡有中介二手房交易量骤降

在刚过去的一季度,多地楼市迎来“小阳春”,而哈尔滨楼市今年一季度开场颇为平淡。

哈尔滨乐居发布的数据显示,2019年第一季度,哈尔滨新房成交量呈逐步下降的趋势。据易居哈尔滨公司市场部数据显示,2019年第一季度哈尔滨商品房成交16375套,同比下降25.2%。

“每年的春节后是房地产涨势最高、市场最火的时候,但今年哈尔滨的二手房房地产市场受部分房企‘涉嫌侵占挪用客户交易资金’余波影响至今,尤其是二手房市场在一季度的表现差了很多。”哈尔滨一地产经纪工作的负责人张鹏(化名)表示。

2018年,黑龙江有关部门下发的通知要求,当地房地产经纪机构必须在2018年12月10日前在银行开立资金监管账户(此资金不得任意挪用);贷款购买二手房,首付款资金未进入监管账户的,银行或住房公积金管理中心不予审批发放贷款。

“以前在哈尔滨房地产市场的一般做法是,中介公司都是要求购房者将二手房的首付款直接打给中介公司,而非由银行监管首付款。相关政策**后,有地产中介公司资金链断裂,出现了一些跑路现象。”张鹏说。

今年2月,黑龙江省住建厅发布的《关于房地产经纪机构涉嫌违规情况的通报》显示,哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司、哈尔滨易房房地产经纪有限公司、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司3家企业涉嫌侵占挪用客户交易资金。哈尔滨市住房和城乡建设局已对3家企业立案查处,公安部门已对巨业公司立案侦查,对易房公司进行调查。此外,巨业公司已被国家企业信用信息公示系统(黑龙江)列入经营异常名录。

但在近期,又有购房者向新京报爆料,其在近期遇到了中介涉嫌侵占挪用客户交易资金的问题。

或受行业余波影响,哈尔滨房地产二手房交易量骤降。

“和去年同期相比,我们公司交易量下降了80%到90%。此前,我们每个月平均每两人可以至少开一单,这几个月我们公司每个月平均总共才开了三四单。”张鹏说。

哈尔滨的陈先生也持有同样的看法,“作为购房者,我的感受是,哈尔滨的二手房市场因为受这些负面的影响,或许要经历一段时间的萧条。”

对于未来的哈尔滨房地产市场的走势,张鹏不太乐观,“房价短期看政策,中期看地价,长期看人口。目前来看,市场交易量锐减,但地价并未减,房价还会温和上涨。而人口的大量流失会导致市场需求越来越少。”

B06-B07版采写/新京报记者侯润芳

随着我国时代的发展以及人们生活理念的改观,人们对于物质要求越来越高,在物质方面人们更加倾向于具有保值性的房子。在购买房子的时候,人们最关注的是房子保持性,以及潜在的价值,但是这两年房产行业前景非常的不明朗,再加上国家的调控让很多想要买房子的人都不敢下手,买房对于家庭来说是非常重要的一件事情,所以选择的时候都非常谨慎。而在购买房子的时候,人们会非常关注房子是低层还是高层,所以今天我们讨论的问题就是在未来十年的时间高层的房子和低层的房子,哪个更值钱,答案让很多人都没有想到!

我国目前的地产是非常昂贵的,所以为了节省更多的成本,并且增加更多收益,所以房地产商更加倾向于建筑高层的房子。而且高层的房子也代表了一个城市的发展,在人们的理念里面一个城市的房子修的越高,代表这个城市的经济越好,而修建矮层的房子是落后的表现,而且矮层的房子更加的便宜。

1、高楼

对于高层的楼房来说,土地的利用率更高,而且在这种楼盘附近的周边设出行交通也比较便利,出行交通也比较便利,但是高层的楼房住的住户会比较多,等待电梯的时间比较长而且平时也相对拥挤,公共面积每个人平摊之后可利用的空间也是有限的。

2、矮房

而第一层的房子在大多数人的眼里都比较的破旧,尤其是在城市里面。但是在未来十年的时间里面,第一层的房子可能会比高层的房子更加值钱,因为现在我国经济发展非常迅速城市化发展别开展得越来越全面,因此很多的土地都面临需要拆迁的问题,城市建设的必然趋势就是要征收更多的土地。这是高层的房子,所获得的收益会比低层的房子所获得收益少而且在未来十年的时间房子可能会走向精品化发展的趋势,低层的房子会建设的比高层的房子更加有吸引力。《未来十年,这类房子千万不要买》相关文章推荐九:杨德龙:A股“黄金十年”属于优质公司与**股无关

今年以来,A股市场结束连续三年的下跌,开始出现大幅拉升的走势,市场以逼空式上涨宣告熊市的结束,牛市的到来。在去年10月份市场最低迷的时候,前海开源基金联席董事长王宏远先生提出“棋局明朗,全面加仓”,明确看好未来三年正规股票配资平台资产的价值。未来三年,A股有望跑赢全球资本市场50%以上。我在市场最低迷的时候明确提出,2019年是一轮慢牛长牛行情的起点。

2019年,美国可能会出现向下调整,A股则会出现牛市的走势。“美股向下、A股向上”是我在去年10月份给出的判断。过去十年美股走出长牛慢牛的走势,并且呈现出非常低的波动率。据统计,从2009年到2018年美股运行的格局非常平稳,年均涨幅基本在10~20%之间,几乎没有年份涨幅超过30%。过去十年,除美国实施量化宽松,向市场释放出流动性,以及保持低利率环境之外,美国经济方面的增长速度其实并不高,GDP年均增速不超过3%。但是由于美国在这一轮科技革命中处于领头羊的地位,第四次科技革命产生一批伟大的科技企业,而美国前十大市值的公司除伯克希尔哈撒韦,即巴菲特的公司属于配置消费类的公司之外,其他的公司几乎都是科技公司,体现出美国在第四次科技革命之中领先的地位。

过去十年,美国的慢牛长牛行情是在经济增速并不高的背景下出现的,而在此过程中美国企业的盈利向头部公司集中,这给我们很大的启示。未来十年,正规股票配资平台的经济将从高速增长阶段进入到中速高质量增长阶段,在这种情况之下,更容易产生慢牛长牛的走势。因为经济增速出现一定的回落,而经济增长质量在提高,这时候反而更有利于行业龙头公司的成长,企业的盈利会向行业龙头公司集中,这对于各行个业里面的领头的公司会形成极大的利好。

更重要的是在过去40年改革开放的发展过程中,我国工业体系已经非常健全,各行各业从之前供不应求到产能过剩的阶段。而行业的格局也已经从之前自由竞争阶段进入到寡头垄断阶段。行业前三名的公司往往垄断行业50%以上的收入和利润。与其去投资这些行业,不如直接去通过二级市场买入前三名到前五名公司的股票。

过去三年我提出来的白龙马股已经深入人心,即白马+行业龙头。白龙马股的盈利在未来会不断地超出预期,这无疑会给相关上市公司股东带来巨大的投资回报。过去十年是美股的”黄金十年”,未来十年将是A股的”黄金十年”,A股的行业龙头股、优质公司将走出长牛慢牛的行情。从波动率来看,美股的长牛的波动率明显低于新兴市场,这和美国投资者结构以及美国市场风格稳健有比较大的关系。

在美国,股票市场真正成为“经济的晴雨表”。美国上市公司将大笔资金用于现金分红和回购股票,也是美股走出长牛慢牛的一个重要的推动力。在过去十年,美国上市公司回购的资金量几乎等同于美国发行新股的融资量。从股票数量来看,由于美国实施严格的退市制度,美国每年退市公司的数量甚至多于上市公司数量,导致美国流通股实际上是在收缩的。股神巴菲特非常重视上市公司的股票回购,伯克希尔哈撒韦每年都会从市场上大量回购、注销流通股,从而提供提高每股收益,推升公司的内在价值。

根据今年2月份披露的年报,伯克希尔哈撒韦在去年并没有大量的回购公司股份,主要的原因还是股价估值高,价格并不合适。去年巴菲特也停止大量的收购,这无疑表明美股在走长达九年多的牛市之后,估值尚处于历史的高位,牛市可能会在今年终结,出现高位的调整,这也验证我之前对于美股的判断。

相对于美股,A股无疑具备更多的投资机会。今年以来很多外资机构明确表示看好A股的表现,认为A股市场属于水大鱼大的市场。这一方面是由于A股经过三年的调整,估值上具备投资吸引力;另一方面是A股市场很多投资者并不具备定价能力,特别是有一些投资者还停留在打听消息炒题材股的阶段。这无疑为坚持价值投资,坚持基本面研究的机构投资者提供一个比较好的获得超额收益的机会。我一直建议大家要放弃过去炒股票的理念,要转变投资思路,进行价值投资,争取做好公司的股东。通过配置好公司的股权来迎接A股的”黄金十年”。

过去十年无疑是楼市的”黄金十年”,过去十年无论什么时候买房子都是对的,什么时候卖房子都是错的。未来十年,将是优质股权的”黄金十年”,无论是一级市场的优质股权,还是二级市场的优质股票,都将是具有极大的稀缺性。未来十年可能是在什么时候买这些优质股权都是对的,什么时候卖出优质股权都是错的。

今年以来外资和我之前预期一样,加速流入A股市场,并且对正规股票配资平台的优质股票的股权进行抢购。有两家行业龙头的股票,大族激光和美的集团,被外资买爆,即买到上限,将来会有更多的正规股票配资平台优质股票,被外资买到上限。这说明外资对于优质股权的抢夺,是不遗余力的,这给我们国内投资者也很大的启示。

事实上外资大量流入的股票,并不是一些被认为很便宜的低估值的股票,也不是所谓的低价股,而是估值并不便宜的一些白马股,特别是以茅台为代表的白马股,反而是这些外资大量认购的对象。巴菲特曾说过,“我宁愿以一个普通的价格买一个伟大的公司,而不愿意一个伟大的价格,买一个普通的公司。”这正是很多外资投资理念。即使价格贵一点,但是买入优质的公司,将来公司可以通过利润的增长消化估值。如果买一个**的公司,即使价格暂时便宜,可以获得一定的反弹的机会,但是长期来看是没有前途的。做好企业的股东,这是我一直给大家强调的内容。

近三年,我每年都参加巴菲特股东大会,第一时间将巴菲特的价值投资理念推荐给广大的投资者。现在价值投资在A股已经深入人心,也有媒体称我是正规股票配资平台“小巴菲特”。今年五一我还将再次赴美,参加5月4日在巴菲特的老家奥马哈举办的2019年巴菲特股东大会,希望广大投资者,能够真正的贯彻价值投资。有机会可以跟我一起参加巴菲特股东大会的朝圣之旅。相信每个投资者都将会感受到价值投资的魅力,将价值投资付诸行动。

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    虚拟股票(PhantomStocks)虚拟股票模式是指公司授予激励对象一种“虚拟”的股票,激励对象可以据此享受一定数量的分红权和股价升值收益。如果实现公司的业绩目标,则被授予者...

    2019-07-07

  • 希望买到的股票未来会涨

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    买股票主要是买未来,希望买到的股票未来会涨。炒股有几个重要因素量、价、时,时即为介入的时间,这是最为重要的,介入时间选得好,就算股票选得差一些,也会有赚,但介入时机不好,即便选...

    2019-07-06

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    白银T+D是上海黄金交易所的一种低门槛的投资理财产品,以保证金的方式进行的一种现货延期交收业务,适合工薪阶层客户,通过在银行开通此业务来进行买卖做单交易。  ...

    2019-07-06

  • 股票市值作为上市公司生命周期的代

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    股票市值作为上市公司生命周期的代理变量,在A股非金融企业整体、主要市场(主板、中小板、创业板)和主要行业板块三个层面上系统比较了各市值区间上市公司的估值水平、基本面成长性及股价...

    2019-07-06

  • 股票主力是持股数较多的机构或大户

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    股票主力是持股数较多的机构或大户,每只股都存在主力,但是不一定都是庄家,庄家可以操控一只股票的价格,而主力只能短期影响股价的波动。很多投资者并不是太了解什么是股市主力护盘。...

    2019-07-06

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